Jeszcze do niedawna inwestycja w mieszkanie pod wynajem, nawet finansowana kredytem, była postrzegana jako niemal w 100% bezpieczna. Tego typu lokowanie środków występowało nawet w mniejszych miastach, takich jak Brodnica. Czy w obecnej sytuacji, gdy ceny mieszkań wciąż rosną, a rynek najmu przeżywa spore problemy, taka transakcja nadal jest dobrym pomysłem?
Argumenty przeciwko zakupowi mieszkania przez kredyt hipoteczny są głównie dwa: drożyzna w mieszkaniówce oraz szykująca się zapaść na rynku najmu. Zacznijmy od pierwszego.
Ceny mieszkań rosły w Polsce nieprzerwanie od początku lat 90.. Momentem krytycznym stał się światowy kryzys gospodarczy z 2008 roku. Wtedy to koniunktura została zatrzymana, a przegrzany rynek rozpoczął korektę stawek w dół. Trwało to rok, maksymalnie dwa lata, po czym koszt metra kwadratowego mieszkania ponownie zaczął rosnąć. W ostatnich dwóch latach możemy mówić o prawdziwej hossie w mieszkaniówce - wzrosty cen i podaży były rekordowe. W 2020 roku deweloperzy oddali do użytku 220 tysięcy lokali mieszkalnych, a tym samym zaczęli się zbliżać do gierkowskiego rekordu z roku 1978, kiedy to oddano niemal 284 tysiące mieszkań.
Tak duża podaż, mimo że współwystępuje z niskim przyrostem naturalnym (de facto - ujemnym), nie powstrzymała dalszych wzrostów cen. Po prostu na rynek wkroczyli inwestorzy, zarówno prywatni, jak i instytucjonalni. W dużych miastach pod wynajem buduje się całe bloki, które są następnie hurtowo kupowane od dewelopera. To podtrzymuje koniunkturę.
Podobnie działają tanie kredyty, które przyciągają zarówno inwestorów indywidualnych, jak i osoby kupujące mieszkania na własny użytek.
Wspomniana zapaść na rynku najmu została wywołana pandemią i lockdownem. Wcześniej rynek najmu był napędzany przez studentów, przyjezdne osoby pracujące oraz turystów. Mobilność wszystkich tych grup w skutek obostrzeń spadła niemal do zera. W ośrodkach uniwersyteckich niespodziewanie skończyło się studenckie “eldorado”, gdy zabrakło żaków wynajmujących nawet lokale o bardzo niskim standardzie. Profesjonaliście przestali podróżować służbowo, duża część przeszła na pracę zdalną, którą mogą wykonywać ze swoich prowincjonalnych domów rodzinnych - tak odpadła kolejna partia klientów. No i na koniec niezwykle istotny czynnik - zatrzymanie ruchu turystycznego. Generował on ogromne zapotrzebowanie na najem krótkoterminowy, obsługiwany przez platformy takie jak Airbnb. Pozbawieni tych klientów właściciele lokali przestawili się na najem długoterminowy, co wywołało jeszcze większe problemy. Obecnie stawki systematycznie spadają.
Czy to oznacza, że zakup mieszkania za pieniądze z kredytu jest nieopłacalny? Niekoniecznie. W głowie należy mieć to, że samo mieszkanie zyskuje na wartości. Do tego lokaty bankowe są tak nisko oprocentowane, że często nawet pół roku najmu przewyższa je pod względem opłacalności. Przed taką inwestycją na pewno warto uruchomić kalkulator kredytu hipotecznego i sprawdzić dokładnie jaką ratę będziemy spłacali przy określonej kwocie zadłużenia. Należy też zrobić obliczenia dla innych, wyższych poziomów oprocentowania, ponieważ to w najbliższych latach może zacząć ponownie rosnąć (udzielane obecnie kredyty są zazwyczaj ze zmiennym oprocentowaniem).