Kredyt hipoteczny można wziąć w formule rat malejących i równych. W skład kosztów pojedynczej raty wchodzi nie tylko oprocentowanie i część kapitałowa, z czego warto sobie zdawać sprawę.

Na początek wyjaśnijmy podstawowe pojęcia. Część kapitałowa raty jest kwotą pożyczoną przez nas od banku. Z kolei część odsetkowa stanowi zysk banku z przeprowadzonej operacji kredytowej. 

W zależności o wyboru rodzaju rat, zmieniają się proporcje pomiędzy poszczególnymi częściami. Kiedy wybierzemy ratę malejącą, oznacza to, że kwota kredytu dzielona jest przez liczbę rat. Uzyskany wynik to część kapitałowa raty, która co miesiąc jest tej samej wysokości. To co miesiąc od pozostałej do spłaty kwoty kapitału naliczane są odsetki. Z upływem czasu maleje suma niespłaconego kapitału, w związku z czym maleje też część odsetkowa pojedynczej raty.  W przypadku takiej właśnie formuły rat ponoszone przez kredytobiorcę koszty największe są na samym początku kredytowania.

Stały dylemat kredytobiorców – raty stałe czy równe?

Raty równe to nie takie same comiesięczne koszty – to podobne koszty. Zależą one oczywiście od oprocentowania, w skład którego wchodzi również stopa referencyjna WIBOR dla kredytu w złotówkach. W przypadku tej formuły proporcje pomiędzy częściami odsetkową i kapitałową ciągle się zmieniają. Dokonuje się to w ten sposób, że na początku okresu kredytowania część odsetkowa stanowi zdecydowaną większość spłacanej przez nas raty, potem systematycznie malejąc. Dlatego też w ujęciu sumarycznym raty równe są droższe od rat malejących, które pochłaniają przez całą akcję kredytową mniejszą liczbę odsetek. Niestety, raty malejące nie są przeznaczone dla wszystkich, a tylko dla tych, których stać na poniesienie bardzo wysokich kosztów miesięcznej raty już na samym początku kredytowania.

Dzieje się to z powodu oprocentowania, a co właściwie wchodzi w jego skład, tym samym tworząc ratę kredytu? To przede wszystkim marża, stanowiąca zysk instytucji. Ustalana zazwyczaj na poziomie od 2% do 4%. Obecnie praktycznie we wszystkich opcjach kredytowych jest ustalana na stałym poziomie dla całego okresu kredytowania. Kiedyś nie zawsze tak bywało.

Drugim istotnym składnikiem, powodującym nieznaczne wahania w wysokości rat równych, jest stopa procentowa WIBOR. W krótkich słowach jest ona odzwierciedleniem obecnej sytuacji rynkowej, a więc może zmniejszyć się lub przyjąć wyższą wartość. Na wysokość raty wpływa ona dopiero po dokonywanej przez bank co kwartał zmianie stóp oprocentowania naszego kredytu hipotecznego.

Informacji na temat wysokości marży i innych opłat wliczających się w ratę kredytów ponad 20 banków dostarczy Ci serwis poświęcony kredytom hipotecznym hipoteki.net.

Pamiętaj o ubezpieczeniach i dodatkowych opłatach

Do raty wliczyć należy także koszt ubezpieczeń. Dzieli się je na obowiązkowe i dobrowolne. Do tych pierwszych w sporej części banków zalicza się ubezpieczenie na życie czy nieruchomości od nieprzewidzianych zdarzeń. Dobrowolnymi najczęściej są ubezpieczenia od utraty pracy lub zdrowia. Warto je dokładnie przeanalizować, wybierając pasującą nam ofertę kredytową.

Czasem też w skład raty może zostać wliczona prowizja, jednak co do zasady dzieje się to raczej rzadko.

Banki żądają też opłat w sytuacjach tzw. podwyższonego ryzyka. Kredytobiorca posiada wtedy niski wkład własny. Banki rekompensując sobie poniesione ryzyka podwyższają oprocentowanie do momentu, kiedy wymagana spłata osiągnie określony poziom np. zbliżający się do 80% kredytowanej kwoty. Do tej kategorii opłat wchodzących w skład raty możemy zaliczyć ubezpieczenie pomostowe, które jesteśmy zmuszeni spłacać w początkowym okresie kredytowania w formie podwyższonej o maksymalnie 2,5 punktu procentowego. Kredytobiorca będzie to czynić do momentu otrzymania przez bank wpisu hipoteki z księgi wieczystej.

Jak widać powyżej skład raty kredytu hipotecznego jest o wiele bardziej skomplikowany niż mogłoby się początkowo wydawać.